菲律宾购房置业常见问题

菲律宾的房地产市场近几年一直火爆，虽然新楼盘开了一个又一个，不过需求依然强劲，房价仍然连连攀高，以马卡蒂CBD商圈为例，2015年的每平方均价就达到了PHP149,300（￥2万左右），公寓楼的单位平均涨幅在7.91%，相对于国内一线城市，这里的房价并不算高，但是投资回报率却一点都不低，马卡提的一个小单间每个月租金都达到了4千人民币以上，2室的租到7、8千比比皆是，远超购房月供，所以身边很多人也都不再观望，而选择在菲律宾购房置业。

❶常见疑问

1.是否永久产权？ 
和国内的70年产权相比，菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。

2.中国人是否可以买别墅？ 
根据当地法律，外国人只能购买高层公寓，不能购买土地和独立别墅，联排别墅可以购买。

3.是否有公摊？  
无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，相当于国内的100平方米。

4.如何银行卡户？  
菲律宾法律规定需本人亲自到银行，持2个有效证件。可用护照和SRRV。

5.客户买房应支付的税费？
▶公证费---交易总额的1%-2%（此项费用由买家负责）
▶地方转让税---交易总额的0.75%（此项费用由买家负责）
▶注册费---交易总额的1％（此项费用由买家负责）
▶资本利得税---交易总额的6％（此项费用由卖家负责）
▶房产中介费---交易总额的3-％（此项费用由卖家负责）
所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右，而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。

6.交房和过户是否同时？
业主将获得永久产权证，先交房，再过户，相差大约90个工作日

7.是否要买保险和Closing Fee？ 
无

8.出租是否需要纳税？
如果要报税，就需要纳税。 一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税

9.菲律宾房产潜力？
菲律宾房产，一直是在稳定升值，而且近年来，比索也在稳定升值，菲律宾经济发展态势良好。菲律宾房产，值得长期持有。无论是自住，出租保值增值都是不错的选择。同时，由于菲律宾离中国近。因此，管理此资产相对比较容易，而且成本较低。

❷贷款

我在哪里可以得到住房贷款？
在菲律宾的住房贷款三种常见的类型，各有独特的利率条款，付款计划和资质审核。
进行对比，来找到最好的贷款方式。
▶银行
可广泛使用，但他们往往有更严格的要求，并提供不同的利率。
▶BIG-IBIG
住房贷款是BIG-IBIG融资政府机构提供，年最高利率为11%。
▶内部融资
是由房地产开发商提供,支付方案相对灵活但他们利率更高。

如何获取资格？
贷款供应商在评估你的家庭贷款申请时，有很多因素。这里是一些最重要的因素：
▶收入
必须满足最低收入要求
▶工作
必须足够稳定以维持月度付款
▶债务
不能超过你的收入水平
▶首付款
更多的首付款可能会让你降低利率，更容易获得批准。

首期付款应该多少钱？
理想情况下，你必须支付至少20%的总收购价但它也有可能低于此金额或根本没有。
然而，记住：
▶低或零首付
更高的每月支付和费用
▶提高首付款
更优惠的住房贷款协议

贷款条件是什么？
你可以决定你要支付多久贷款。记住：
▶长期贷款期限
降低每月付款金额但有较高的利息
▶短期贷款期限
更高的每月支付金额，但利息较低
住房贷款不是你想的那么简单，上述情况只是一个开始简单的了解菲国融资内容。想要继续学习更多关于买房的流程，一定要有一个值得信赖的人可以帮助完成此繁琐的过程。

❸购房须知
本帖隐藏的内容1.若您希望出租物业以获取收入，租金收入若高于PHP12,800 (US$272) 每月，就需要向政府缴纳12%的增值税。（不过此项费用通常房东会加入房租由房客承担）。

2.作为外国人不能在菲律宾购置土地，当然可以与菲律宾公民合资，但是外资比例不得超过40%。

3.若购买新楼盘的大厦公寓，首付一般在全款的10%至30%，当然现在也有一些楼盘推出零首付购房的计划，但小编并不推荐，购房还需在自身能力范围内来进行。

4.我们通常所说的房产证，也就是公寓单位所有权证书，英文全称为Condominium Certificate of Title (CCT) ，一般房产商会在购房者付完全款后才会真正转让所有权，并提供房产证。

5.根据共和国法令9337，如下情况的物业销售及转让是免于缴纳增值税的：
▶销售不以销售为用途的房产或持有并租赁以贸易业务为用途的房产。
▶廉租房出售，廉租房的定义须符合共和国法令7279条的规定，或者符合“1992年城市发展住房法”等相关法律规定，例如共和国法令7835条和共和国法令第8763条。当然符合规定的物业，房产总价不得高于PHP450,000（US $ 9,575）。廉租房相关规定可能会由住房和城市发展协调委员会（HUDCC）和国家经济发展局（NEDA）不时调整。若需要详细了解可以向HUDCC或NEDA确认。
▶出售符合共和国法令8763条规定的属于社会化的房屋，不过同样每单位的价格上限不得超过PHP450,000（US$9,575）。详细仍需自行向HUDCC或NEDA进行确认。



❹购买流程

本帖隐藏的内容1.基本要求
两个合法有效证件（ACR,I-card,护照,驾驶证），银行账户/现金所得税申报表，如果已婚，需要结婚证书，必须把结婚证书拿去结婚国家的大使馆获得真实性确认凭证。

2.费用（买方承担）
文件印花 1.5%  
当地转让税 0.75%  
注册费 1%   
卖出契约（经公证） Php 10,000(约1300人民币）

3.费用（卖方承担）
资本利得税 6%
中介费 3-5%

4.房屋凭证
房契（需完全支付完后才能获得，如果是贷款，一样需要付完全部贷款才可获得）
地税申报

注：购买房产前，需准备1所需要的文件资料，准备所有资料后，聘请一名信誉良好的中介协助你处理2、3所有程序，完成2、3后中介会把房契（付完全款）和地税申报单交给你。


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